FP2級の建ぺい率・容積率・譲渡所得｜計算の典型パターン
2級不動産計算は—建ぺい率・容積率—譲渡所得—収益還元—の4型—にほぼ集約—されます。分子分母を図に書く—短期長期を先に判定—がミス防止の基本—です。本記事では典型パターンと3週ドリルを整理します。
この記事の信頼性について
| 執筆 | FP2級マスター編集部（資格学習サイトの編集チーム） |
|---|---|
| 確認 | 公式情報確認担当（公開前に一次情報との照合を行う担当者） |
| 事実確認日 | 2026-06-16 |
| 主な参照元 |
12級不動産計算—4つの典型パターン
不動産の計算問題—は次の4型—に集約—されます。
| 型 | 式の核 | 出題場面 |
|---|---|---|
| 建ぺい率 | 建築面積÷敷地面積 | 建築可否 |
| 容積率 | 延床面積÷敷地面積 | 建築上限 |
| 収益還元 | NOI÷利回り | 投資判断 |
| 譲渡所得 | 譲渡価額−取得費−費用 | 売却税金 |
2級は3級比—建ぺい・容積—と譲渡—の複合—が増えます。例えば不動産演習20問で10問—50％—なら本記事3週ドリル—12時間—を先に—用語だけ—では足りません—全体像は関連記事「FP2級・不動産分野の出題傾向」も参照してください。
2建ぺい率・容積率—解法手順
分子分母—を取り違える—と最初から崩れます—毎問簡易図—を描いてから—計算—に入ります。
| 段 | 建ぺい率 | 容積率 |
|---|---|---|
| 1 | 敷地面積を読む | 同左 |
| 2 | 建築面積を読む | 延床面積を読む |
| 3 | 建築÷敷地 | 延床÷敷地 |
| 4 | 指定率と比較 | 指定率と比較 |
| 5 | 可否・余裕を判定 | 可否・余裕を判定 |
例えば敷地200㎡—建築120㎡—指定60％—なら120÷200—＝0.60—ギリギリ—防火地域—緩和—は問題文—の条件—テキスト—で確認—宅建レベル—の斜線—は2級では浅い—出題—です。
3譲渡所得—短期長期と特例
譲渡問題—はタックス章—と重複—します—不動産科目—では—「土地建物—」の読み取り—が加わります。
| 段 | 内容 | 注意 |
|---|---|---|
| 1 | 短期か長期か | 保有5年超等 |
| 2 | 譲渡価額確定 | 仲介手数料 |
| 3 | 取得費・費用 | 改良費 |
| 4 | 譲渡所得 | ②−③ |
| 5 | 税率・特例 | 3000万特例等 |
例えば自己居住—3000万円特例—の要件—を先に判定—から計算—税率—はテキスト正本—固定暗記—禁止—詳細手順—は関連記事「FP2級の税金計算問題」の譲渡節—と同週演習—してください。
4収益還元—不動産計算との使い分け
投資用—の価格—は収益還元—売却税—は譲渡—と—問題文—で線引き—します。
| 問い | 使う型 | 式 |
|---|---|---|
| いくらで買う？ | 収益還元 | NOI÷利回り |
| 利回りは？ | 表面利回り | 年賃料÷価格 |
| 売却税は？ | 譲渡所得 | 価額−取得費 |
| 建てられる？ | 建ぺい・容積 | 面積÷敷地 |
例えば年賃720000円—管理費120000円—利回り6％—ならNOI600000÷0.06—＝10000000円—同一事例—で売却—が続く—なら段5—譲渡—へ切替—CBT画面電卓—は％キーなし—関連記事「FP2級の試験で電卓は使える？」も参照—してください。
5定番ミス—タグ付けと解き直し
解き直し—はミスの型—で分類—します。
| タグ | 典型ミス | 対策 |
|---|---|---|
| 建ぺい | 建築と延床の混同 | 図5問 |
| 容積 | 延床の読み漏れ | 延床だけ5問 |
| 譲渡 | 短期長期逆 | 判定10問 |
| 収益 | 管理費未控除 | NOI算出5問 |
| 複合 | 型の取り違え | 問題文に型名 |
例えば10問—で建ぺい4問—容積2問—ミス—なら翌週—建ぺい週3時間—容積週1時間—譲渡はタックス章—と同週2時間—65％×2週—を記録・分析タブ—で確認—してから—不動産通し—へ移行—してください。
63週12時間ドリル—計算特化
建ぺい・容積・譲渡—に12時間—3週—を割く—モデル—です。
| 週 | 内容 | 時間 |
|---|---|---|
| 1 | 建ぺい5問＋容積5問 | 4時間 |
| 2 | 譲渡所得8問 | 4時間 |
| 3 | 収益還元5問＋混合10問 | 4時間 |
例えば第3週末—混合10問中7問—70％—なら—当サイト120問—2周目—の不動産—へ—7問未満—なら—第1週—建ぺい容積—だけ—1週追加—180秒/問—超え—た型—だけ—部分ドリル—が効率的—です。相続の不動産評価—は関連記事「FP2級・相続分野の対策」で別途—6段階—を学習—してください。
7よくある質問
建ぺい率と容積率の分子分母が混同します。
譲渡所得はタックス章だけ勉強すれば足りますか？
不動産計算1問何分を目標にしますか？
記事の基本情報
| ジャンル | 分野別対策（6科目別） |
|---|---|
| タグ | 分野別 / 不動産 / 計算 / FP2級 |
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